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CONSEJOS LEGALES PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA ANTES DE FIRMAR CUALQUIER DOCUMENTO




Recabar toda la información posible a través de folletos o cualquier otro tipo de documentación.

LA PUBLICIDAD

Con respecto a la publicidad, oferta y promoción, ninguna empresa inmobiliaria puede omitir o falsear datos que puedan inducir a error o dar una falsa imagen de la vivienda o su entorno. Si esto ocurre, el comprador puede exigir todas las características y condiciones anunciadas, aunque no figuren en el contrato.

COMPROBAR:

En el Registro de la Propiedad Urbana, que la vivienda está inscrita a nombre de la persona que la vende, así como Superficie, ubicación y descripción de la vivienda.
La cuota de participación que le corresponde.
Posible existencia de cargas (hipotecas, derechos reales de usufructo, uso o habitación, servidumbres, arrendamientos).
Si compra sobre plano o en construcción, lo normal es que aún no esté inscrita en el Registro dé la Propiedad. Debe comprobar, al menos, que el solar existe y está inscrito a nombre del vendedor
Si no figura a nombre del vendedor por estar pendiente de elevar a escritura pública, adopte la máxima precaución
La misma actitud debe adoptar si alguno de los datos expresados en el Registro no coinciden con lo que nos han facilitado.
En Viviendas de Protección Oficial, comprobar si el promotor tiene concedida la Cédula de Calificación Provisional.

HIPOTECAS:

Si existen hipotecas pueden:
Cancelarse antes o simultáneamente a la firma del contrato.
Subrogarse en su importe. En este caso, debe conocer si afecta a todo el edificio o si está dividida por viviendas, las cantidades a pagar por capital e intereses y si el vendedor está al corriente de las cuotas de amortización ya vencidas.

ASPECTOS QUE DEBEN FIGURAR EN EL CONTRATO:

Identificación del vendedor.
Identificación del comprador.
Reconocimiento de la capacidad legal de ambos para actuar.
Descripción de la vivienda, sus límites, anejos, cuota de participación en el total, su titulación, registro estado de cargas, etc.
Aceptación por el comprador de la forma de pago y reparto de gastos.
Penalización por incumplimiento de la calidad ofrecida.
Penalización por incumplimiento de los compromisos económicos.

CLÁUSULAS PROHIBIDAS;

Las que no reflejen con claridad u omitan la cantidad aplazada, tipo de interés anual y condiciones de amortización.
Cuando faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado.
Las que supongan un incremento del precio por servicios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones, ETC. Las prestaciones adicionales deben de poder ser libremente aceptadas por el comprador. Así, las reformas de obra deben ser previamente aceptadas por escrito por los adquirentes.
Aquellas que repercuten al comprador fallos administrativos o bancarios.
Aceptación por el comprador de las reglas estatuarias que regulan el acceso a la Propiedad.
Aspecto financiero:
Precio total de venta al contado.
Interés que se cobra por aplazamiento de pago.
Precio total con interés.
Cantidad mensual a pagar.

A DISPOSICIÓN DEL PÚBLICO

Debe estar a su disposición: La información siguiente:

  • Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, datos de inscripción en Registro Mercantil del vendedor.
  • Plano del emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción y trazado de las redes eléctricas, agua, gas y calefacción, sus garantías, y medidas de seguridad contra incendios.
    Cuando se promocionen viviendas para su venta debe estar, además, a disposición del público:
    • Copia de las autorizaciones legales para esa construcción, así la cédula urbanística y licencia para la ocupación.
    • Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso ; así como información de los contratos y suministros de la comunidad.
    • Descripción y materiales empleados, tanto de la vivienda como del edificio, zonas comunes y servicios accesorios.
    • Instrucciones de uso y conservación de las instalaciones, en caso de que requieran un conocimiento especial.
    • Datos de inscripción en Registro de la Propiedad o expresión de no estar inscrito.
    • Precio total y forma de pago.
    • Información sobre el pago de los tributos que graven la vivienda.
    • Forma en que está previsto documentar el contrato, especificando que:
      • El vendedor debe pagar los gastos derivados de la titulación (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar la construcción o su división ó cancelación. • Obligación de realizar un documento público si existen derechos reales.
      • Obligación de realizar escritura pública, si lo exige la ley.
      • Derecho del consumidor a elegir Notario.

      Si está en construcción fecha de entrega y fase en que en cada momento se encuentra la edificación.
      Si es de 1ª transmisión, nombre y domicilio del arquitecto y nombre y domicilio o razón social del constructor.

    Al firmar el contrato, el comprador debe recibir copia de toda la documentación.

    EL PRECIO

    Deben facilitarse los siguientes datos:
    • Precio total, incluyendo IVA. o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, según corresponda.
    • Forma de pago. Si hay aplazamiento, indicación del tipo de interés aplicable, cantidades a abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de cada uno de ellos, así como los medios de pago a emplear.
    • Garantía de las cantidades entregadas a cuenta
    Si compra sobre plano o en construcción, no acepte cláusulas de revisión o actualización de los precios iniciales convenidos, pues de esta forma tratarán de incrementarlos si aumentan, `de forma más o menos justificable, los costos dé materiales o mano dé obra:

    SUBROGACIÓN EN PRÉSTAMOS:

    Si se subroga en algún prestamo, se indicará el nombre del Notario que autoriza la escritura, fecha, datos de inscripción en Registro de la Propiedad, fechas de vencimiento y cantidades.
    Todos los préstamos deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad. Allí podrá informarse de:
    • Nombre de la entidad prestamista.
    • Fecha de concesión del préstamo.
    • Cantidad prestada.
    • Tipo de interés: fijo o variable.
    • Duración y forma de amortización.
    • Domicilio del pago.
    • Posibles causas de resolución.
    • Extensión de garantía.
    • Pago y obligaciones exigibles al prestatario.
    • Si la hipoteca está o no cancelada.
    No firme ninguna cláusula que obligue al comprador a hacerse cargo de los intereses del préstamo antes de la fecha de elevación a escritura pública, momento en que quedará subrogado en el préstamo. Compruebe que su amortización está al corriente de pago y exija la correspondiente liquidación.

    GASTOS DE TRAMITACIÓN

    En el contrato debe quedar especificado quién se hará cargo de estos gastos. Según la Ley, unos gastos le corresponde al comprador y otros al vendedor.
    Se trata de los siguientes:
    • IVA : 6% del total del precio. Afecta a viviendas nuevas. Corresponde pagar al comprador.
    • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Equivalente al IVA, pero con respecto a viviendas usadas.
    • Gastos de Notaría y Registro. Los gastos de otorgamiento de escrituras son de cuenta del vendedor y los de 1ª copia y demás posteriores los paga el comprador.
    • Plusvalía, Su valor depende del valor de los solares, determinado por el Ayuntamiento Según la Ley debe pagar el vendedor.
    Si desea comprar una vivienda usada, en la Dirección General de Arquitectura y Vivienda puede solicitar préstamos a bajo interés, y 15 años de amortización, en caso de que el precio, ingresos familiares, etc., se ajuste a las condiciones exigidas.

    VIVIENDA USADA


    Compruebe que están pagados todos los recibos de suministros de agua, luz, gas, as¡ como la Contribución Territorial Urbana, Contribuciones Especiales, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si ya se vendió la casa en otra ocasión, gastos de comunidad, etc.

    DEFECTOS 0 VICIOS OCULTOS


    Muchos defectos de construcción quedan ocultos bajo el yeso y la pintura. Sin embargo, Vd. debe saber que.
    En el plazo de 6 meses desde la entrega de la vivienda; puede reclamar para que el vendedor le repare estos «vicios ocultos".
    Las Viviendas de Protección Oficial tienen un plazo de 5 años, contados a partir de la fecha de Calificación Definitiva, para reclamar ante la Dirección General de Arquitectura y Vivienda.
    Si en el plazo de 10 años el edificio se arruinase: por este motivo; tiene derecho a una indemnización
    No es necesario que nos entreguen el plano ni las autorizaciones legales para la construcción y la ocupación.
    Si la causa de la ruina se debe a una falta a las condiciones del contrato; el derecho dé indemnización se amplía á 15 años.

    VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL


    Pueden ser de dos clases:
    • De Promoción Pública.
    • De Promoción Privada, promovidas por particulares con apoyo de la Administración.

    La superficie máxima es de 90 m2, y deben estar destinadas a domicilio habitual y permanente. No pueden estar desocupadas más de tres meses seguidos, excepto si los propietarios son emigrantes.
    Junto a las ventajas de tipo jurídico y técnico se encuentran las de tipo económico:
    El precio está marcado por la Ley mediante los "módulos ponderados", y no puede superar el establecido en la Calificación Definitiva.
    El comprador puede conseguir de la Administración préstamos de dos formas: Subrogándose en el concedido al promotor o bien solicitándolos directamente.
    Subvenciones personales a fondo perdido, dependiendo del número de miembros de la familia y los ingresos anuales.
    Exenciones y bonificaciones fiscales.

    LEGISLACIÓN APLICABLE


    Art. 47 y 51 de !a Construcción
    Ley 26/84, General para la Defensa de consumidores y Usuarios.
    R.D. 515189, sobre protección a los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra y arrendamiento de viviendas.
    Código Civil. Arts.. 1454, 1455, 1484, 1490, 1591.
    Ley 8/89 de Tasas y Precios Públicos.
    Ley 57/68, sobre cantidades anticipadas.
    Decreto 2114/68. Reglamento de V.P.O.